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“现在房地产也是民生产业，百姓的财产有60%来自房产。”
张卫东问：“这不是好事吗？”
燕云风在水龙头边洗了洗手，用毛巾擦了擦，他们也跟着他走。
“好事之间，就有大危机，全国21400家房地产公司，10年以后就剩几百家，再过20年，国内房地产企业就会剩几十个龙头企业，小企业就会被淘汰。”
“想一想淘汰率。”
“你是说房地产公司会大量破产，还有大量转型？”郑卫国问
“恩。”燕云风点点头：“14亿就是天花板了，再有10年到最高峰，此后人口会逐年下降。”
“2009年城市化率47%，10年以后到65%，到65%就到顶了，咱们国家城市化率，几乎和曰本差不多，农村里的青年人、中年人搬迁到城市，农村里大部分老人，总不能让老人再进城吧？”
“所以65%到顶，再也不会涨，随着老龄化到来，老人死差不多，有很多人反而会回农村。”
“10年以后老龄化20%左右，2029年会到30%左右，你这让城市化率，怎么上涨？”
几个人点头，他们都在听燕云风分析。
“老龄化增加，需要的房子很少，死亡率增加，很多房子就空闲下来。”
“房子不是衣服，也不是香烟这些快消品，质量最差的房子，也能住30年，现在人均住房面积40平米左右。”
“最多最多，也就50平米到顶，10年以后也就差不多。”
“50平米就是天花板，人再有钱，住的房子不能太大，要是住的太大，人受不了，太小也不行，憋屈。”
“最合适人均住房面积27平方米，这是最合适的，10年以后咱们国家人均住房面积50平米了，这还怎么涨？”
“人均住房50平米，就是再怎么吹泡沫，也吹不出泡沫，你们说是不是？”
“恩。”张卫东点点头。
“今年全球房地产投资3650亿美元，咱们国家1670亿美元，占全球的一半，明年还会上涨。”
“这样的大量资金投入，土地价格翻倍，原来拿一块地几千万，或者几个亿，现在动不动十几亿，或者几十亿。”
“我看了各房地产公司的财报，拿地资金占房价的42%到50%之间，买地就用掉一半，加上交税，还有建筑花销，乱七八糟的一算，净利润12%左右。”
“房价上涨净利润会上涨一些，房价下跌净利润就没有了，白干！”
“学校、医院、旧城改造、还有基础设施建设，再有10年就差不多了，咱们国家10年后学校，大学3000家，医院各地都有，再涨也涨不动。”
“再有一个负债率，国内房地产企业负债率奇高无比，国际上房地产企业负债率在50%左右，国内万科负债率算少的，负债率67%左右，欠款1673亿。”
“其他房地产企业负债率都在70%以上，有些房地产企业资不抵债，更加可笑，这样的房地产企业还极速扩张。”
“美国的次贷危机刚刚过去，我们在次贷危机中什么都没学到。”
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